Cari Amici,
ripropongo qui una mia considerazione postata su altro forum ... che penso possa farci riflettere (ed incazzare) ma anche prendere formale posizione nei confronti delle autorità.
Tutto parte da un richiesta dell'UCINA di portare al 10% l'IVA dei servizi offerti dai marina, esattamente come avviene per le strutture alberghiere ed i ristoranti.
E' evidente che ridurre del 12% il costo degli ormeggi non risolve la questione dei costi elevati ... voce che incide spesso tra il 10% ed il 30% annuo del valore dell'imbarcazione stessa!
Mi sono tuttavia chiesto ... ma quali sono i costi dei marina o delle darsene private, comprese quelle che hanno a terra uno spazio per il rimessaggio ?
In rete si trovano documenti scritti in "burocratese" e destinati solo agli addetti ai lavori (tra l'altro mi pare un bel metodo per escludere il cittadino medio da un affare allettante) ... ad ogni modo dopo qualche ora di ricerca ed analisi sono incappato in questo documento allegato.
Allegato:
Potete leggerlo ma vi anticipo 2 conti ... da brivido. Non mi assumo la responsabilità che tutto sia esattamente corretto (magari esistono circolari che correggono tali valutazioni) ma è sicuramente interessante vedere l'entità dei costi e stimarne i ricavi.
Riassumo alcuni valori di Canoni Annuali per la concessione, divisi per tipologia:
2.45€/mq per le aree a terra scoperte,
4.09€/mq per i pontili galleggianti mobili,
3.51€/mq per i pontili fissi (cemento o altro),
0,92€/mq per lo spazio acque fino a 100 m dalla riva,
0,28€/mq per i campi boe.
Facciamo ora una simulazione:
Darsena privata con spazio a terra di 100x50 metri interamente scoperti e destinati al 40% per le barche rimessate a terra tutto l'anno (dimensione media 7x3 m) , con gru per l'alaggio e varo + 3 pontili galleggianti di dimensioni 3 x 40 m disposti a pettine lungo il lato da 100 metri e asserviti ad un totale di 60 posti barca da 10x4 metri.
in questo caso il canone totale è pari a 16.671 €/anno di cui:
- 12.500 €/anno per area a terra
- 1.963 €/anno per i pontili galleggianti
- 2.208 €/anno per tutti i posti barca in acqua.
a questo possiamo stimare i costi di ammortamento delle strutture (in 20 anni ... ovvero come la concessione):
pontili galleggianti (500€/mq) = 180.000 € costo = 9.000€ anno di ammortamento.
cementificazione banchina (2000€/m) = 200.000 € costo = 10.000 € anno di ammortamento
asfaltatura piazzale (30 €/mq) = 150.000€ costo = 7.500 € anno di ammortamento
recinzione (100€/m) = 20.000€ costo = 1.000 € anno di ammortamento
varie ed eventuali ... aggiungiamo altri 10.000 € anno di ammortamento
TOTALE AMMORTAMENTI = 37.500 € anno a fronte di un investimento iniziale di 750.000€
aggiungiamo poi i costi di gestione pari a :
guardiania su 2 turni con 2 operatori = 50.000 € anno
2 persone a terra in orario d'ufficio per segreteria e movimentazione gru = 50.000 € anno
manutenzione gru = 5.000 € anno
manutenzione banchine e pontili = 5.000 € anno
varie ed eventuali (bollette, ici ...) = 10.000 €
TOTALE COSTI OPERATIVI = 120.000 € anno
Veniamo ora ai ricavi, applicando delle tariffe cautelative ma verosimili per l'alto adriatico:
60 posti in acqua per barche da 10 metri ... a costo annuale di 2.500 € = 150.000 €
100 posti a terra per barche da 7 metri ... a costo di 1.500 € anno = 150.000 €
tutti prezzi iva esclusa.
Riassumendo =
investimento iniziale 750.000€
costo annuale (canone+ammortamento+costi operativi) = 174.171 €
ricavi annuali = 300.000 €
utile netto pari a 125.000 € ... pari ad un rendimento annuo netto del 16,6% del capitale investito.
tutto questo senza considerare il "nero" che spesso gira attorno a questo business ... ai costi operativi e gli investimenti sopravalutati mentre i ricavi sono sottovalutati.
senza considerare i ricavi per gli alaggi e vari o l'affitto del restante 60% dello spazio a terra non occupato.
Se escludiamo lo spazio a terra e ci concentriamo solo su 1 dei pontili ... simulando quanto accade ad esempio in alcune situazioni dove spendi 2.000€ e non hai ne acqua ne luce ... ci troviamo che, a fronte di 20 posti barca da 10 metri, con un ricavo annuo di 40.000 €, i costi operativi di 1.500 € massimi per la concessione e 5.000 € massimi per gli ammortamenti.
totale 33.500 € di ricavi annui ... rendimento annuo netto del 67% del capitale investito.
da brivido ....
PS scusate la lunghezza del THREAD ... mi scuso per eventuali errori, o considerazioni errate.
Ma rimango come sempre aperto al dibattito.
Saluti da Roma.