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 Oggetto del messaggio: Canoni concessioni Demaniali Marittime ... scandaloso !!
MessaggioInviato: 12/09/2014, 9:18 
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Cari Amici,
ripropongo qui una mia considerazione postata su altro forum ... che penso possa farci riflettere (ed incazzare) ma anche prendere formale posizione nei confronti delle autorità.
Tutto parte da un richiesta dell'UCINA di portare al 10% l'IVA dei servizi offerti dai marina, esattamente come avviene per le strutture alberghiere ed i ristoranti.
E' evidente che ridurre del 12% il costo degli ormeggi non risolve la questione dei costi elevati ... voce che incide spesso tra il 10% ed il 30% annuo del valore dell'imbarcazione stessa!
Mi sono tuttavia chiesto ... ma quali sono i costi dei marina o delle darsene private, comprese quelle che hanno a terra uno spazio per il rimessaggio ?
In rete si trovano documenti scritti in "burocratese" e destinati solo agli addetti ai lavori (tra l'altro mi pare un bel metodo per escludere il cittadino medio da un affare allettante) ... ad ogni modo dopo qualche ora di ricerca ed analisi sono incappato in questo documento allegato.
Allegato:
Circolare_ISTAT_canoni_demaniali_anno_2011.pdf [121.47 KiB]
Scaricato 83 volte


Potete leggerlo ma vi anticipo 2 conti ... da brivido. Non mi assumo la responsabilità che tutto sia esattamente corretto (magari esistono circolari che correggono tali valutazioni) ma è sicuramente interessante vedere l'entità dei costi e stimarne i ricavi.

Riassumo alcuni valori di Canoni Annuali per la concessione, divisi per tipologia:
2.45€/mq per le aree a terra scoperte,
4.09€/mq per i pontili galleggianti mobili,
3.51€/mq per i pontili fissi (cemento o altro),
0,92€/mq per lo spazio acque fino a 100 m dalla riva,
0,28€/mq per i campi boe.

Facciamo ora una simulazione:
Darsena privata con spazio a terra di 100x50 metri interamente scoperti e destinati al 40% per le barche rimessate a terra tutto l'anno (dimensione media 7x3 m) , con gru per l'alaggio e varo + 3 pontili galleggianti di dimensioni 3 x 40 m disposti a pettine lungo il lato da 100 metri e asserviti ad un totale di 60 posti barca da 10x4 metri.

in questo caso il canone totale è pari a 16.671 €/anno di cui:
- 12.500 €/anno per area a terra
- 1.963 €/anno per i pontili galleggianti
- 2.208 €/anno per tutti i posti barca in acqua.

a questo possiamo stimare i costi di ammortamento delle strutture (in 20 anni ... ovvero come la concessione):
pontili galleggianti (500€/mq) = 180.000 € costo = 9.000€ anno di ammortamento.
cementificazione banchina (2000€/m) = 200.000 € costo = 10.000 € anno di ammortamento
asfaltatura piazzale (30 €/mq) = 150.000€ costo = 7.500 € anno di ammortamento
recinzione (100€/m) = 20.000€ costo = 1.000 € anno di ammortamento
varie ed eventuali ... aggiungiamo altri 10.000 € anno di ammortamento
TOTALE AMMORTAMENTI = 37.500 € anno a fronte di un investimento iniziale di 750.000€

aggiungiamo poi i costi di gestione pari a :
guardiania su 2 turni con 2 operatori = 50.000 € anno
2 persone a terra in orario d'ufficio per segreteria e movimentazione gru = 50.000 € anno
manutenzione gru = 5.000 € anno
manutenzione banchine e pontili = 5.000 € anno
varie ed eventuali (bollette, ici ...) = 10.000 €
TOTALE COSTI OPERATIVI = 120.000 € anno

Veniamo ora ai ricavi, applicando delle tariffe cautelative ma verosimili per l'alto adriatico:
60 posti in acqua per barche da 10 metri ... a costo annuale di 2.500 € = 150.000 €
100 posti a terra per barche da 7 metri ... a costo di 1.500 € anno = 150.000 €
tutti prezzi iva esclusa.

Riassumendo =
investimento iniziale 750.000€
costo annuale (canone+ammortamento+costi operativi) = 174.171 €
ricavi annuali = 300.000 €

utile netto pari a 125.000 € ... pari ad un rendimento annuo netto del 16,6% del capitale investito.

tutto questo senza considerare il "nero" che spesso gira attorno a questo business ... ai costi operativi e gli investimenti sopravalutati mentre i ricavi sono sottovalutati.
senza considerare i ricavi per gli alaggi e vari o l'affitto del restante 60% dello spazio a terra non occupato.

Se escludiamo lo spazio a terra e ci concentriamo solo su 1 dei pontili ... simulando quanto accade ad esempio in alcune situazioni dove spendi 2.000€ e non hai ne acqua ne luce ... ci troviamo che, a fronte di 20 posti barca da 10 metri, con un ricavo annuo di 40.000 €, i costi operativi di 1.500 € massimi per la concessione e 5.000 € massimi per gli ammortamenti.
totale 33.500 € di ricavi annui ... rendimento annuo netto del 67% del capitale investito.

da brivido ....

PS scusate la lunghezza del THREAD ... mi scuso per eventuali errori, o considerazioni errate.
Ma rimango come sempre aperto al dibattito.

Saluti da Roma.

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Luca
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 Oggetto del messaggio: Re: Canoni concessioni Demaniali Marittime ... scandaloso !!
MessaggioInviato: 12/09/2014, 10:40 
vedo che hai fatto un buon lavoro
da quello che ho capito vuoi dimostrare che i marina sono sproporzionatamente cari?
comunque dalla mia esperienza da tante attività fatte è troppo semplicistico in italia
fare incasso presunto - spese=utile
come nei campeggi piazzuola 50euro
intanto dagli utili devi devi togliere le(mandole :lol: )(le fufigne :lol: )e le continue vessazioni
che le attività devono sopportare
dal nostro punto di vista penso sia più utile eliminare come nostri fornitori di posto barca le marine
e concentrarsi a chiedere le concessioni direttamente
(anche il vostro circolo mi dicono è molto caro un mio conoscente pagava per posto a terra 700euro puo essere?)


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 Oggetto del messaggio: Re: Canoni concessioni Demaniali Marittime ... scandaloso !!
MessaggioInviato: 12/09/2014, 11:41 
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Beh ... a punta S.Giuliano ci sono 4 circoli ... per il mio micro ricordo che pagavo circa 550€.
Ma il costo comprende la quota sociale ... l'IVA e l'utilizzo delle strutture (bagni, docce, parcheggio ...).

Il calcolo fatto prima è naturalmente solo indicativo e relativo ad un'azienda che fattura tutto quanto ... ingressi ed uscite :lol:
Poi la realtà è quella di marina privati camuffati da circoli sportivi, di personale dipendente fatturato in nero o fatto figurare come socio, di manutenzione inesistente, di aree demaniali già pronte con pontili e rive sistemante (minimo investimento iniziale).

La stessa cosa succede con le spiagge date in concessione ... i costi non sono molto diversi.

Tuttavia il mio calcolo vuole solo dimostrare 2 cose:
- Lo Stato dovrebbe imporre prezzi calmierati per il solo ormeggio (così come lo sono calmierati i canoni!).
- Lo stato dovrebbe imporre un numero adeguato di posti in transito gratuiti per 1-2 ore e a pagamento (calmierato) per quelle successive.

cosa succederebbe infatti se domani il tuo comune decidesse di affittare ad un privato TUTTI i parcheggi pubblici della città ... lasciando al privato la facoltà di definire il costo della sosta ?
te lo dico io ... scoppierebbe la rivoluzione!

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 Oggetto del messaggio: Re: Canoni concessioni Demaniali Marittime ... scandaloso !!
MessaggioInviato: 12/09/2014, 12:37 
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LazyLady ha scritto:
cosa succederebbe infatti se domani il tuo comune decidesse di affittare ad un privato TUTTI i parcheggi pubblici della città ... lasciando al privato la facoltà di definire il costo della sosta ?
te lo dico io ... scoppierebbe la rivoluzione!


A Milano il 90% dei posti auto nella cerchia dei bastioni è regolamentata e a pagamento e non è successa nessuna rivoluzione :(


Comunque mi è venuta voglia di aprire un cantiere, quallo che mi frena sono i 750.000 per iniziare, li avevo giusto ieri, ma li ho spesi :lol:


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 Oggetto del messaggio: Re: Canoni concessioni Demaniali Marittime ... scandaloso !!
MessaggioInviato: 12/09/2014, 15:11 
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Bhe ... se è solo l'investimento iniziale che ti spaventa puoi iniziare da qui:

http://www.subito.it/uffici-locali-comm ... 153331.htm

Aloa

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Luca
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 Oggetto del messaggio: Re: Canoni concessioni Demaniali Marittime ... scandaloso !!
MessaggioInviato: 12/09/2014, 15:20 
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LazyLady ha scritto:
Bhe ... se è solo l'investimento iniziale che ti spaventa puoi iniziare da qui:


Intanto ho messo via gli zeri, appena trovo il 4 ci faccio un pensiero :lol:
Comunque mi piacerebbe.


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 Oggetto del messaggio: Re: Canoni concessioni Demaniali Marittime ... scandaloso !!
MessaggioInviato: 12/09/2014, 23:11 
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Io ho fatto il militare in capitaneria, e lavoravo al demanio. Mi ricordo quanto costava poco la concessione per fare un lido, non si discostava più di tanto dalle cifre che hai menzionato!!! Un mio conoscente ha aperto un campo boe, lui vive solo di quello.

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Piero

http://www.affittabarche.com


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 Oggetto del messaggio: Re: Canoni concessioni Demaniali Marittime ... scandaloso !!
MessaggioInviato: 13/09/2014, 6:51 
in effetti hai ragione
aggiungerei la possibilità come avviene in diversi comuni
di fare domande per posto barca in consorzio con meno burocrazia
hai qualche idea per una protesta efficace?


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 Oggetto del messaggio: Re: Canoni concessioni Demaniali Marittime ... scandaloso !!
MessaggioInviato: 13/09/2014, 8:28 
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Località: ASIAGO
LazyLady ha scritto:
Bhe ... se è solo l'investimento iniziale che ti spaventa puoi iniziare da qui:
http://www.subito.it/uffici-locali-comm ... 153331.htm
Aloa


Se ci sono tutti quei guadagni facili , come mai un porto da 150 barche che a 2000€ l'una fanno 300.000€ che tolti 150.000€ di spese + 100.000 di mutuo diciamo per 6 anni !? Se anche desse un utile di soli 50.000€ lo vendono per soli 400.000 ?

ed in più con la formula "Rent to Buy

http://www.renttobuyconsulting.it/it/1-%E2%80%9CRent-to-buy%E2%80%9D-per-acquistare-casa/60-Cos%C3%A8-il-RENT-TO-BUY.html..... piccolo estratto da questo sito :

Il “Rent to Buy” è un “programma preparatorio all’acquisto” che consente di entrare subito nell’abitazione scelta,
dapprima in locazione (rent) e successivamente nella piena proprietà (buy), al completamento del processo di acquisto
che si concluderà entro 3 anni ad un prezzo pattuito e bloccato oggi.
Rinviando il rogito notarile e, di conseguenza, l’accensione del mutuo, si ottengono 4 importantissimi benefici:
la possibilità, per l’acquirente, di crearsi uno “storico creditizio”, finalizzato a migliorare il proprio rating
(punteggio) per ottenere poi il mutuo con più facilità ed alle migliori condizioni di mercato
(non solo in termini di spread ma anche in termini di costi accessori);
la creazione di un “primo effetto leva” grazie al quale l’acquirente, versando mensilmente al venditore
(costruttore o privato) un importo equivalente ad un normale affitto, se ne vede accantonare il 50%
come acconto sul prezzo, elevando così il suo deposito iniziale senza appesantire il proprio bilancio familiare;
la creazione di un “secondo effetto leva”, derivante dalla posticipazione di tutti i costi e le imposte relative
al mutuo ed al rogito notarile;
un “periodo di prova” durante il quale, se dovessero mutare le proprie esigenze, si può vendere l'immobile
ad un terzo soggetto con la semplice cessione della propria contrattualistica, evitando così tutti i costi
del rogito ed ottenendo magari anche un piccolo guadagno!


E come mai i fruitori dei posti già occupati non creano una Cooperativa continuano a pagare per tot tempo il loro ormeggio , gli altri li mettono in affitto ed in breve coprono l'acquisto e dopo 2-3 anni si trovano il posto gratis !!?? o quasi ?

_________________
Diego
Skype : diego3c


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 Oggetto del messaggio: Re: Canoni concessioni Demaniali Marittime ... scandaloso !!
MessaggioInviato: 13/09/2014, 9:00 
da quello che ho capito
le concessioni per marine e campeggi sono fumose e complicate
insomma bisogna ungere e alla fine non si è mai in regola
adesso col 2015 dovrebbero passare hai comuni speriamo migliori
ma ho dei dubbi,poi in laguna ci sono regolamenti speciali
i soggetti in causa sono tanti e tutti vogliono la loro parte
parliamo chiaro ungere è complicato,non credete che basti sventolare
la grana,vi trovate subito in tribunale per tentata corruzione
li prendono solo da soggetti che hanno avuto già rapporti
se fai le cose in regola neanche mandrache può capire la procedura
l'italia è al 174posto nel mondo per coruzzione perciò non c'è spazio
per le cose in regola


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